2021-08-09在中國城鄉發展的過程中，地產與文旅一直有著緊密互動的關系。
在發展前期，住房作為居民剛需，促使地產成為單一價值核心；在發展的中期，文旅開始介入地產項目，但雙方關系中仍以地產價值占主導，文旅多數處于“配角”角色；近些年來，隨著國家對于房地產業的嚴格控制和居民對于旅游消費的升級，文旅大盤逐漸提升價值地位，在“文旅+地產”項目中承擔越來越重要的角色。
這三個地產與文旅關系發展階段，我們可以稱之為“地產/文旅”“地產+文旅”和“文旅+地產”階段。
三階段中，隨著價值核心的變化，形成了不同的商業價值模式。
“地產/文旅”階段是地產與文旅各自發展階段，雙方交集不多，地產價值空間更大，而文旅價值空間較小；“地產+文旅”階段是雙方進行了價值嫁接，但地產為核心，文旅為配套；“文旅+地產”階段是以文旅“大盤”空間為核心，嫁接地產資源，實現生活方式的雙價值共生驅動。
0 1.
“地產/文旅”階段：
土地賦能的地產價值驅動
這一階段處于中國經濟在改革開放后的快速發展階段，房地產和旅游行業都伴隨著城鄉建設和居民消費水平的提升而高速發展。
其中，房地產依靠“高杠桿、低投入、快周轉”的模式創造了輝煌“戰績”，整個產業的發展處于快速上行階段，房地產也成為國家經濟的支柱產業之一。
特別是隨著住房實物分配制度的取消和按揭等房地產調控政策實施，商品性住房繼家電、汽車之后城鄉居民的消費剛需。
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盡管這一時期，旅游業也有了極大的發展，但作為剛剛解決溫飽問題的居民而言，并不像家電、汽車、住房這樣剛需。同時，相對于吃住行的日常必需品而言，旅游需要“有錢有閑”，產業的客單價和附加值也沒有房地產那么高，所以并未進入國家支柱產業的核心價值體系。
因此，這一階段的地產具有剛需和單價值驅動特征，它幾乎不需要借助或者依靠任何其他產業來提升價值，只要能從政府手上拿到地塊資源建房，就不愁賣。所以，依托土地資源獲得地產價值的單一產業發展就是這一階段的基本邏輯。
0 2.
“地產+文旅”階段：
文旅賦能的地產價值驅動
通過土地資源轉化的地產價值逐漸在發展過程中暴露出它的問題。在金融的支持下，地產的“高周轉”吸引了越來越多的投資商進入地產領域，而房價高企的泡沫也逐漸把住房由剛需的消費品變成了投資品。
©?怡境設計，保利順峰北洛秘境（圖文無關）
為控制地產野蠻發展，國家陸續出臺一系列管控政策。其中，住房限購政策，使居民在購房上選擇更為慎重和理性；國家土地資源相關政策則使得地產商不能再像以往一樣輕易拿到地塊，而地方政府出于長期發展需求，也提出“以產興城”、“以城促產”，開始加大定向出讓土地的比例，單一房地產發展的模式受到了政策和市場抑制。
新政意味著地產商想要拿地建房，就必須有產業由頭。于是，“地產+產業”的勾地邏輯就被地產商廣泛使用，而“產業園區”“文化旅游”“康養休閑”“田園綜合體”“特色小鎮”等名頭就成為這一階段地產商與政府勾地的主要概念。
©?怡境設計，汕尾保利金町灣（圖文無關）
©?怡境設計，雅居樂·萬寧山欽灣（圖文無關）
在這些“地產+”的項目里面，做地產為真，做產業為假。地產商只要做好地產利潤覆蓋產業成本的“平衡測算”就行。這一階段，國內出現了大量綜合文旅或產業項目中，地產商賣完樓一走了之，剩下大片產業園區、文旅小鎮成為爛尾工程的比比皆是。
這種“地產+”模式在初期為地方政府招引大開發商帶來一定政績，通過勾地、熱地和運營地的方式讓地價、房價增值和解決了部分商業配套問題，但對于當地的產業發展卻并未起到更多帶動作用，反而浪費了大量土地資源。
0 3.
“文旅+地產”階段：
主客共享的雙價值驅動
近年來，隨著城鎮化率進一步提升，城市土地資源變得有限，地產發展只能向城市外圍和鄉村發展。同時，地產高負債、高周轉帶來的資產泡沫化和金融風險也正在逐步顯現，近幾年對房地產發展的強勢政策已經顯示出國家對于房地產行業降溫的決心。
另一方面，文旅行業的價值地位也發生了重大變化。2018年，文化部和旅游部合并，文旅融合大勢已成，文旅產業已經成為國家戰略性支柱產業。而從2021年開始實施的鄉村振興戰略，又把國家內循環的戰略戰場由城市轉移到了鄉村，鄉村旅游無論是在政策面還是市場面都顯現出無限生機。
©?怡境設計，云浮新興禪域小鎮（圖文無關）
未來，在城市周邊的鄉村場域，將會產生以鄉村振興和文化旅游為特征的發展“大盤”，房地產行業的新藍海也會出現在這一領域。
在“文旅+地產”階段，地方政府更為關心的是這樣的“大盤”能否真正帶動當地產業和就業，地產類的項目并非優先考慮的項目。于是，文旅、康養等產業為龍頭的發展格局將會是未來主流，地產將會成為這些產業龍頭的“生活配套”。
當然，這樣的“文旅+地產”的大盤模式不再只是單一的文旅項目或地產項目，它不僅要考慮地產的在地業主利益（高價值），也要考慮文旅的外部游客利益（廣輻射），正所謂要實現“主客共享”的雙價值驅動。
©?怡境設計，云浮新興禪域小鎮（圖文無關）
未來的“文旅+地產”大盤，構建的是一個理想生活空間，真正能夠形成地產和文旅的融合，通過主客共享的雙價值驅動，既提升購房者的資產價值，又滿足游客的休閑需求。其核心是圍繞打造鄉村休閑和第二居所的旅居生活方式，實現文旅與地產在鄉村環境中的價值組合。
如此，“文旅+地產”項目才能通過高流量和豐富業態，同時獲得旅游業的高頻復游價值，和地產業的資產增值價值。
因此，無論從提升地段價值獲得地產變現來考慮，還是從外部游客的旅居和休閑需求來考慮，怡境文旅認為，回歸“大盤思維”，摒棄單一地產中心觀念，聚焦文旅大盤帶來的持續、長期運營效益，才能最終實現文旅和地產雙價值的大提升。
